新築マンションの最初の管理規約を定める方法としては、主に以下のアプローチがあります。

1. 所有者全員による公正証書の作成

新築マンションの販売開始前に、デベロッパーや分譲会社が全戸の所有者として、公正証書によって包括的な管理規約を定めることができます。この方法では、規約共用部分の指定や管理方法、敷地持分の割合など、事前に細かく設定されます。

2. 設立総会における承認

マンションの引き渡しが完了し、購入者に所有権が移転した後、管理組合の設立総会を招集し、その場で管理規約を制定します。総会での決議事項として規約を作成し、出席者の過半数以上の賛成を得る必要があります。

3. 購入契約書への同意

デベロッパーが販売時に提示する「管理規約案」に購入者が同意し、購入契約書に署名します。この場合、購入者が暗黙のうちにその規約に従うことになります。この方法は事前に規約の骨子を設定し、各購入者にその内容を理解・同意させる際に用いられます。

4. 規約設定委員会の設置

新築マンションの引き渡し後に、購入者から選出されたメンバーによる「規約設定委員会」を設置し、この委員会が中心となり管理規約を作成します。これにより、購入者の意見を反映した規約が制定されます。

活用事例

例えば、あるマンションでは、設立総会での承認を経て規約を制定し、その後規約設定委員会を設置して、細かい運用ルールを決め直すことがあります。これにより、管理組合の運営がスムーズに行えるようになるのです。

規約の承認に関してですが、管理規約を最初に定める場合、その承認には「出席者の過半数以上の賛成」が必要です。ただし、規約の変更については、通常「全区分所有者の3/4以上の賛成」を得ることが求められます。

具体的には以下のように分けられます：

1. 規約の最初の設定: 設立総会にて出席者の過半数の賛成が必要です。この初回設定は購入者全員が集まり、基本的なルールを確認・承認するため、過半数の賛成を必要とします。
2. 規約の変更: 既に設定された規約を変更する場合は、より厳しい条件として全区分所有者の3/4以上の賛成が必要です。この厳格な条件は、規約の安定性と公平性を保つためです。